• 仲博手机版登陆,“拿地人”自述:年入百万不再 没被裁就幸运

    地产 > | Time Weekly - 2020-01-13 16:14:01 来源:大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报
  • [摘要] 过去市场好,规模增长可以掩盖很多不足。仲博手机版登陆只要房子销售情况好,大多不会在意拿地区位是否好,成本是否低。现在市场不好,大家反思,是不是地拿得不够好,这时候投拓部就会承担更大压力

    大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者 蔡颖 发自广州

    2020年1月10日,顺利完成2019年投资任务的张迪(化名)显得一脸轻松,经过一整年辛苦调研,总算在这最艰难的一年拿到了不错的地块。

    “快过年了,开会扎堆,而且也比较久,所以调整了见面时间 。仲博手机版登陆”见到大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者时,张迪解释道。

    这位区域副经理,在一家房地产央企就职,从事投拓(房企项目前期拿地)工作12年,见证了地产行业的波动起伏。

    仲博手机版登陆在房地产行业黄金大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三,投拓为房企规模扩大提供了充足弹药和粮草。而今,市场环境开始冷淡,融资端收紧,传导到投拓岗表现为,企业投资变得更理性。

     “过去市场好,规模增长可以掩盖很多不足。只要房子销售情况好,大多不会在意拿地区位是否好,成本是否低。现在市场不好,大家反思,是不是地拿得不够好,这时候投拓部就会承担更大压力。”张迪向大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者解释。

    回顾2019年的土地市场,房企投资依旧保持谨慎态势。仲博手机版登陆根据克而瑞数据,2019年百强房企拿地销售比仅为0.36,较2018年下降0.03个百分点,与2017年0.58的高峰仍相距甚远。

    “我们在2019年共调研了60多个项目,最终落地的有5个左右。”张迪表示。

    1月5日,另一位央企华南区域的投拓人士也告诉大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者,“今年我们接触了100多个项目,但最终谈下来的也不足10个。”

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    投资额缩紧

    2019年,土地市场呈现前高后低走势,四五月份成为开发商拿地井喷期,杭州、苏州、南京等多个二线城市土地市场成为开发商争夺的重点。

    进入下半年后,土地市场持续降温,开发商拿地积极性触底。仲博手机版登陆多地土地拍卖参与度不高,许多土地均以底价成交,流拍率整体上扬。

    仲博手机版登陆以张迪所在的深圳市场为例。仲博手机版登陆2019年11月22日,深圳出让6宗居住用地,但报名参与的房企只有10余家,最热门的龙华民治宗地,仅9家房企报名,位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。

    这与5个月前的土拍现场形成鲜明对比。6月24日,5宗采用“单限双竞”的居住用地,吸引了全国37家房企“围猎”,备受关注的光明宗地被9家房企抢夺。

    “上半年土地市场比较热原因在于市场下行,大多数房地产企业都有投资额的限制。仲博手机版登陆上半年,房企手上资金往往比较充裕,所以大家一窝蜂地去土地市场疯抢,都希望能提前完成拿地任务。”张迪告诉大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者。

    “下半年,土地市场也会出现不少优质地块,但企业不敢保证在年底的时候一定能拿到,所以往往会把拿地经历放在上半年。但有些企业通常会在年底出来,比如说国企中有五矿,他们上半年是绝不会出现在土地市场。” 张迪补充道。

    2019年6月,张迪带领的投拓团队参与了深圳土拍,11月底,迫于投资额限制,放弃了拿地机会。

    “我们也想调整拿地策略,希望在下半年增加拿地额度,目前跟集团也在汇报,但集团是一个整体,会有总额度限制,不同区域之间也会争夺拿地额度,如果上半年按兵不动,等到下半年,留给我们的拿地额度就所剩无几。”张迪表示。

    除房企内部投资额分配因素外,下半年土地转冷还受到前端融资收紧影响。

    2019年5月,银保监23号文发布,对房企前端拿地融资进一步收紧,禁止银行表内外资金用于土地出让金融资,也禁止信托直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资。

    张迪告诉大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者,2020年,其所在区域不会增加投资预算。

    在张迪看来,投拓岗位最辉煌的大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三已经过去,目前土地市场正处调整和纠结期。

    一部分房企对未来比较乐观,在土地市场表现激进,但后来发现销售预期并不尽如人意;另一部分企业已经不愿意在土地市场继续向前冲,而是静待市场中的“捡漏”机会,总体而言,房企投资已变得更谨慎。

    此前市场环境好时,投拓岗位的人才需求也不断增加。

    但现在,收缩投资仍在继续,部分投拓人面临被裁员或转岗的窘境,职业挑战升级。

    “2016‒2017年时,不少投拓岗人薪资待遇很高,有些人一年的奖金就几百万元,而现在,行业已经不复从前。”张迪指出,很多公司的拿地奖励都被取消了。从2019年下半年到年底,有10多人来其所在的公司面试,但最终只新进了一名投拓人员。 

    “我有同行朋友整个投资部门都被裁了,包括投资总都被撤掉了,现在还在找工作。” 张迪说道。

    限制人员编制进行的同时,企业对于投拓岗的考核标准也更严格。

    “马上要开总结大会了,目前我得到的消息是,领导对投资体系的要求会更高,将追责所有的区域总、投资总,投拓人并非拿完地就结束了,其奖金和工资跟销售、签约、回款、利润等指标直接挂钩,如未完成相应指标,可能只发10%的奖金,这相当于间接裁员。”张迪苦笑道。

    拿地方式多元化

    市场持续降温背景下,企业拿地方式变得更多元。过去单一的招拍挂拿地已不能满足房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求,城市更新、收并购、产城融合等方式已成为房企拿地新思路。

    “以大湾区为例,我们目前采取招拍挂、城市更新、产城融合、收并购多条腿走路的方式来拓地。”张迪称,不同拿地方式各有优劣,城市更新成本低,但周期长,需要丰富的操盘经验,与此同时,需要处理好同村民、政府的关系;招拍挂比较直接方便,但门槛越来越高,土地出让有诸多限制条件,开发商盈利空间被进一步压缩;收并购比较快捷,但不可控风险较多。

    上述央企的投拓人士也告诉大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者,在其供职的房企,50%的土地是通过招拍挂获得,30%是通过产城融合方式获取,剩余20%是城市更新以及收并购。

    招拍挂和城市更新之外,产城融合正成为房企新的拿地方式。

    “目前通过产业拿地是最容易的,但政府对产业要求很高,在拿地时需要引入相关产业,今年我们整个集团签了好几个大的产城项目,这主要是我们大集团本身有水电相关的产业链以及相应的设计院,这也正是我们的优势。” 张迪说。

    前述央企投拓人士也向大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者透露,其所在房企最近跟某地政府谈一个文旅项目,但政府明确提出需引入一家世界级的五星级酒店。

    张迪同时指出,产业引进也并非易事。“从产业导入再到最后落地,存在很多不确定因素,并且产业需要长期运营的,每个项目基本都需要 10年的培育期,这对房企的资金链和运营能力提出了更高的要求。”

    上述央企投拓人士告诉大发快三代理 大发彩票官方全天最准大发快三周报记者,除了通过跟政府以产业合作形式获地之外,还有不少房企选择另辟蹊径。

    “东莞工厂较多,有些经营不善面临破产,而有些房企趁机收购这些工厂,获得的厂房属于工业用地,部分可以转换为商业用地,盖写字楼、公寓。”他说。

    此外,目前很多房企也通过收并购快速进入城市、补充粮草。

    对于收并购,张迪供职的房企有着明确限制,只允许跟国企以及央企之间的并购合作。 

    “目前,我们还不能参与民企的收并购,主要由于二者出发点不一样。” 张迪表示,“民企更追求利润最大化,而我们更看重规模,对利润的要求不太高,希望风险可控。”

    张迪指出,拿地方式需要因城市而异,以他所在的华南区域为例,“广州新增土地供应较多,所以目前还是以招拍挂为主,城市更新为辅。而深圳供地较少,已进入存量市场,而城市更新也都进行了10年,好的项目被瓜分走了,所以目前主要是跟政府合作,做前期土地整备,同时参与到深圳保障性住房、人才住房的建设之中。”

    房企拿地方式的多元化,对投拓人能力也提出更高要求。

    “像我们部门的人,除了做招拍挂市场的土地测算之外,对城市更新项目以及收并购项目也有所涉猎,并不像是其他大房企,将投拓岗位进行细分。”上述央企投拓人士在跳槽的过程中发现,拥有多元化拿地经验的求职者往往更具备竞争力。

     “像我们这种纯做开发投拓的,未来道路会越走越窄。公司在进行业务转型时,投拓人也应该进行相应转型,多研究住宅之外的其他行业。”张迪表示,伴随着融资环境收紧,金融类的投拓人士会越来越受欢迎。


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